Aproximacions i metodologia de dades

Actualitzat: agost 2026.

A onvisc només es mostra un número si se'n pot explicar l'origen i el marge d'error. Aquesta pàgina detalla el funcionament dels dos models estimatius de la plataforma (preu de l'habitatge i temps de viatge). La resta de dades del lloc web són oficials i directes.

Preu de l'habitatge (€/m²)

Fonts de dades utilitzades

El model de càlcul: 3 nivells de precisió

1. Municipis amb preu registrat (358 municipis)

   Àncora fixa: la mitjana municipal oficial mai no s'altera.

   Ajust per secció censal: es calcula la variació interna segons el lloguer de la zona:

   $${\mathrm{Preu}}_{\mathrm{cel·la}}=\mathrm{Àncora}\times {\left(\frac{{\mathrm{Lloguer}}_{\mathrm{secció}}}{{\mathrm{Lloguer}}_{\mathrm{municipi}}}\right)}^{\mathrm{1,5}}$$

   Es renormalitza el resultat perquè la mitjana del municipi coincideixi exactament amb la dada oficial registral.

2. Municipis sense preu registrat però amb lloguer (265 municipis)

   S'estima el preu aplicant la relació obtinguda dels 358 municipis amb dades completes:

   $$\mathrm{Preu}=153\times {\mathrm{Lloguer}}^{\mathrm{1,32}}$$

   Etiqueta: aquestes cel·les es marquen explícitament com a estimació.

   Filtre de seguretat: només s'aplica en el rang de lloguers de 2,9 a 13,6 €/m²·mes. S'exclouen 29 municipis amb medianes anòmales per evitar valors il·lògics.

3. Municipis sense dades suficients (324 municipis)

   Queden en blanc. La manca de dada no implica que la zona sigui econòmica.

Per què s'utilitza l'exponent 1,5?

A les zones més cares, la rendibilitat del lloguer és proporcionalment menor; per tant, les diferències de preu de venda entre barris són més accentuades que les del lloguer.

Com que Barcelona és l'únic municipi amb dades oficials per barri (73 barris), s'ha utilitzat com a patró de calibratge:

Marge d'error a les estimacions (nivell 2)

Mitjançant una validació creuada de 5 plecs sobre els 358 municipis de referència:

• Error medià: ~13% (l'estimació habitual es desvia un 13% del preu real).
• Percentil 75: 24,2% (1 de cada 4 estimacions es desvia més d'un 24%).

Limitacions conegudes

• Extrapolació territorial: l'exponent 1,5 està calibrat amb dades de Barcelona. Aplicar-lo a la resta de Catalunya és una hipòtesi raonable però no comprovable actualment.
• Biaix de l'IRPF: el lloguer declarat inclou contractes antics, de manera que reflecteix valors inferiors als del mercat d'oferta actual.
• Municipis turístics: a les zones de costa i muntanya, el lloguer declarat infrarepresenta l'oferta vacacional, fent que les estimacions tendeixin a ser més baixes del valor real.
• Municipis petits: en mostres reduïdes, poques operacions de compra d'alt valor poden elevar desproporcionadament la mitjana municipal.

Temps de viatge (minuts)

• Càlcul: basat en la xarxa viària d'OpenStreetMap mitjançant un model de superfície de costos (inclou el pendent real del terreny), no un encaminador punt a punt.
• Calibració: validat contra rutes de Google Maps amb un error medià del 16,3% en cotxe (biaix contingut en el ±5%). Per aquest motiu, els indicadors mostren una variació de ±15%.
• Excepcions:
  • Cotxe: tendeix a ser optimista al centre dens de Barcelona.
  • A peu: utilitza la fórmula de Tobler ajustada per pendent i validada per inspecció visual.

Compromís de transparència

• Absència de dades: la falta d'informació es deixa en blanc; mai no s'omple de forma automatitzada ni fictícia.
• Marcatge d'estimacions: qualsevol xifra calculada mitjançant model s'indica clarament a la interfície.
• Origen visible: cada filtre mostra la font i l'any corresponent. El detall i les limitacions es poden consultar en passar el cursor per sobre.
• Validació matemàtica: totes les constants del model es calibren contra escriptures i rutes reals, i es revaliden abans de qualsevol actualització.